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レオパレス21、債務超過寸前…ヤマダ電機による買収観測が取り沙汰

レオパレス 21 株主 総会

レオパレス21(以下レオパレス)と大株主であるレノ(いわゆる村上ファンド)が対立しているようです。 そもそも、レノは何故レオパレスの大株主になったのでしょうか。 レオパレスの一連の問題事象は悪質です。 株式市場、法人契約先、実際の入居者等から悪いイメージを持たれていることは間違いなく、入居率の低迷によって業績も株価も悪化しています。 それでもレノが投資するならば、何らかの意味があるはずです。 今回は、レオパレスをレノが狙う理由について簡単に考察してみましょう。 対立内容 まず、レオパレスとレノとの対立の状況およびレノの投資理由について、確認しておきましょう。 以下日経新聞の記事を引用します。 経営再建について主に水面下で意見交換をしてきたが、昨年末に話し合いが決裂。 レノがレオパレスの全取締役解任を求める事態になった。 大株主3社が発行済み株式の4割強を握るなか、レオパレス経営陣の次の一手に注目が集まっている。 昨年12月27日の午後2時半すぎ、レオパレスからレノに連絡があった。 「プレスリリースの公表はなくなりました」。 レオパレスは「事業提携や再編を含む抜本的改革の検討を始める」という内容の発表を予定していた。 内容はレノの提案を取り入れたもので、レノに関与する投資家の村上世彰氏は「こんな対応はひどいじゃないか」と、周囲に漏らしたという。 その約1時間後、レノはレオパレスの全取締役の解任を求め臨時株主総会の開催を要求。 レオパレス経営陣とレノの対立は決定的になった。 昨年からレオパレス株を買い始めたレノ。 「ビジネスモデルは素晴らしい。 施工不良問題が片付けば(業績や株価は)回復する」とみている。 施工不良問題が拡大した後も株を買い増し、発行済み株式総数の14. 46%(昨年12月11日時点)を持つ大株主となった。 (以下略) レノがレオパレスに投資した理由は、明らかにはされていませんが上記記事ではビジネスモデルの優秀性が挙げられています。 旧村上ファンドの投資スタイル レオパレスをレノが狙う理由をもう少し掘り下げてみましょう。 旧村上ファンドやレノを率いる村上世彰氏の投資スタイルはどのようなものでしょうか。 今までの投資実績や生涯投資家(著者:村上 世彰、2017年6月20日発刊)の記載を基にすると以下の投資スタイルとしているものと筆者は考えています。 基本はバリュー投資であり、保有している資産に比して時価総額が低い企業に投資• 成長のための投資に必要な資金より多額の剰余金を手元に持つ企業は、自己株取得や配当で還元する、MBOをする、事業を切り離して解散するなどの手段で、株主及び低すぎる株価に対して、何かしらの対応をすべきであり、そのような提案を企業に行う これが村上氏の投資に対する基本的なスタンスであるでしょう。 では、レオパレスはこの基準に合致しているのでしょうか。 レノがレオパレスに投資した理由 レノがレオパレスの大株主となったことが判明したのは2019年5月です。 レオパレスの集合住宅の施工不良問題が表面化した後に6. 24%を新規保有し、買い増しを続けました。 一時的に保有割合を低下させていましたが2019年12月に再度買い増しています。 2019年5月にレノの投資が明らかになった際には、レオパレスのネットキャッシュ倍率は1. 4倍程度でした。 ネットキャッシュとは、企業の手元流動性(現預金+有価証券)から有利子負債を差し引いた金額です。 いわゆるキャッシュリッチの度合いを示すと言えるでしょう。 ネットキャッシュ倍率とは、株式時価総額をネットキャッシュで割った率です。 「ネットキャッシュ倍率1倍割れ」ということは、(あくまで机上ではありますが)その全株式を買えば、買収額より高いキャッシュを得ることができる水準であるということになります。 ネットキャッシュ倍率が1倍に近いということは、かなり割安ということが出来ます。 また、レオパレスはホテル事業にも進出しており、ホテルの土地建物を保有していました(2019年10月に国内ホテル4物件中、3物件を売却することを発表)。 ホテル資産の換価性も勘案した実質的なネットキャッシュ倍率は更に低かったでしょう。 まさに「保有している資産に比して時価総額が低い企業に投資」していたことになります。 今後の動向 2019年5月にレノがレオパレス株式を購入していることが判明するまでは、レオパレスの株価は200円程度まで低迷していました。 2020年1月時点ではレオパレスの株価は350円を超えており、レノは現時点でも相応の含み益を有しているものと思われます。 一方で、2020年1月10日時点での株式時価総額は947億円、それに対して2019年9月末時点のネットキャッシュは382億円(リース債務は有利子負債に含まず)であり、ネットキャッシュ倍率は2. 5倍程度となっています。 2019年3月時点では845億円あった現預金が、2019年9月時点では688億円と157億円減少しています。 これは家賃保証をしているアパートの入居率が低下したことによる本業の赤字でキャッシュが外部流出(レオパレスからアパート所有者に渡されている)ためでしょう。 PBRも1. 69倍であり、決して割安とはいえない株価水準となってきています。 そして、何よりも重要なのは レオパレスは本業で赤字=キャッシュの外部流出が続く見込みであることです。 アパートの入居率は損益分岐点とされる80%を下回ったままであり、12月も低下しました。 (出所 レオパレス21 投資家情報/月次データ ) このままではキャッシュの外部流出は止まらないでしょう。 レノとしては、投資収益確保のために相応の手を打たなくてはならないと考え、「全取締役解任の提案」等、株価が反応して上がるような施策を打ってきたものと考えられます。 では、レノはレオパレスへの投資で最終的に収益を得られるのでしょうか。 現在は株価が上昇しています。 しかし、レノのような大口投資家が株を売却しようとすると株価は下落してしまうことが一般的です。 そのため、株価上昇の道筋をつけてから、株式市場を通さずに他の投資家に売却するか、投資先の企業に自社株買いで買い取らせるのが、レノのような投資家の常とう手段です。 筆者は、現時点の会社状況では、レノが保有しているレオパレス株式を引き取るような投資家は現れないものと考えています。 また、レオパレス自体も本業でキャッシュ流出が続くため、自社株買いを行うという選択肢は取らないでしょう。 従って、このままだとレノの投資はあまり良くない結果を迎える可能性もあるかもしれません。 キャッシュの流出が続き、株価が下落する可能性があるということです。 レオパレスが保有する資産は、換価性が高そうなホテルはほとんど売却してしまいました。 他に保有する不動産は有価証券報告書を見る限りは、ほとんどがレオパレスのアパートではないかと思われます。 すなわち、自社の問題が発生している不動産ですので、レオパレスが簿価として計上しているような価格で購入する投資家は存在しないでしょう(大幅なディスカウントで購入する先があるかも不明です)。 レオパレスが保有している資産を売却してキャッシュを作り、それを配当等で株主に還元させることによって株価を上昇させ、レオパレス株式を売り抜くようなことは、レノにとっては難しいのではないかと思われます。 (尚、投資有価証券は147億円ありますので、その内容次第ではキャッシュに換価できるかもしれません。 ) それでも、レノは最終的には(時間がかかったとしても)投資が回収できると考え、レオパレスへの投資を行ってきたのでしょう。 レオパレスを存続させ、収益を生み出す奥の手が存在するからです。 それは「アパートオーナーに約束している借り上げ賃料の引き下げ」です。 レオパレスは、2021年3月までオーナーへの支払賃料は減額を求めないと説明していますが、逆に言えば、それ以降は分からないということです。 レオパレスがオーナーへの支払賃料の減額を求めれば、その段階でレオパレスのアパート事業は「終了」するでしょう。 新たな契約者は現れず、縮小が続くだけになります。 しかし、アパートオーナーが積極的に解約しない限りは、レオパレスとのサブリース契約は存続してしまい、しばらくはレオパレスには最終テナントからの家賃とオーナーへの支払賃料の差額が収益として残ります。 レオパレスはリーマンショック後にオーナー宛の賃料引き下げを大々的に行い、黒字体質に転換しました。 レオパレスのアパート入居率が回復しない場合には、「同じことを行えば良い」とレノは考えているのではないでしょうか。 naoto0211 金融全般について考察するブログです。 自分が新入行員だった頃に、銀行じゃ習わないけど必要な知識等を解説してくれるサイトが欲しかったので、そんなサイトを目指してブログを開設しました。 是非とも読者登録もお願い致します。 筆者:旦 直土(だん なおと)。 ブログ開設当初は二口 直土(ふたくち なおと)として活動。 銀行で主に法人営業担当および人事関係の業務に携わる。 2017年より「銀行員のための教科書」と題するブログを立ち上げ、銀行に関する情報のみならず、経済・労働問題について情報発信するようになる。 自身が若手の頃に本当に学びたかったことが銀行の研修資料やマニュアル等には説明されていなかったことを思い出したことがきっかけ。 以降、若手銀行員や他業界の方に対して発信を行うようになる。

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レオパレスVS村上ファンド│本音で語る不動産屋さん(ホンカル)

レオパレス 21 株主 総会

レオパレスは虚偽の建築確認申請などの不正を受け深山英世・前社長(左から2番目)を含む経営陣が19年6月に刷新されたばかり(写真:共同通信) レオパレス21の大株主で「物言う株主」として知られる村上世彰氏が、全取締役の解任を求め臨時株主総会の開催を請求した。 臨時株主総会は2月下旬から3月上旬に開かれる見通しだが、上場企業にとってこのような事態はもはや他人ごとではないかもしれない。 「株主ガバナンス」とも言える動きは着実にすそ野の広がりを見せているからだ。 レオパレスは1月6日、臨時株主総会の基準日を1月24日に設定すると発表した。 村上氏の開催請求を受け、1月24日時点の株主は2月下旬~3月上旬に開かれる見通しの株主総会で議決権を行使できる。 会社側が開催しない場合、村上氏側が裁判所に申し立て許可を得れば株主として臨時株主総会の開催権を持つことになるだけに、会社側も開催自体は認めざるを得なかったとみられる。 勝負の行方はまだ分からないが、レオパレスにとって厳しい戦いになる可能性がある。 村上氏側の持ち株比率は14. 46%(2019年12月11日時点)。 このほか、現経営陣に不満を持っているとされる英運用会社オデイ・アセット・マネジメント、国内運用会社のアルデシアインベストメントもそれぞれ同規模の株を保有しているとされ、この3株主だけで議決権の40%以上を押さえている。 議決権行使比率を考慮すると、オデイとアルデシアが解任に賛成した場合、会社側が勝つ可能性は限りなく低くなる。 大株主からの「クビの宣告」はこの1年で急増している。 19年は、デサントの石本雅敏氏が筆頭株主の伊藤忠商事との敵対的TOB(株式公開買い付け)騒動を経て社長の座を追われた。 LIXILグループのトップだった潮田洋一郎氏も、コーポレートガバナンス(企業統治)に問題があるとして複数の株主からレオパレス同様に臨時株主総会での解任を請求され、事実上引退に追い込まれた。 乾汽船は筆頭株主の投資会社に乾康之社長の取締役解任を求められ19年11月に臨時株主総会を開いたが、なんとか株主側の要求を退けた。 これらは株主の要求が表面化した事例だが、水面下では多くの上場企業に対して同様の要求が繰り広げられている。 村上氏も昨年、レオパレスの経営陣に対し会社が実効性のあるガバナンス改善策を打ち出せなければ全取締役の解任を要求すると事前通告していた。 会社側が満足のいく対応をしなかったとして強硬手段に出たため、事態が公になった。 だが表面化こそしていないものの、同様に事前に解任請求をちらつかせ、会社側に変化を求める株主は確実に増えている。 解任要求が可決されるか否決されるか以前の問題として、世間体を気にしこうした要求が公になること自体を恥だと考える経営陣は多い。 そのため株主に一定の譲歩をしておおっぴらに解任請求される事態を避けた企業や、解任される前に別の理由でトップが自ら身を引いた事例もある。 こうした株主ガバナンスの流れが加速している背景には、日本でガバナンス改革が進み、株主が声を上げやすくなり、しかもその声が「持ち合い解消」や「積極的な議決権行使」の浸透で通りやすくなったことがある。 だがそれだけではないかもしれない。 多くのアクティビストファンド(物言う株主)は、「この流れをいい機会と捉え、日本の特徴とも言える『取締役ゴール』を招く仕組みを変えたい」(香港のアクティビストファンド)と考えているからだ。 どういうことか。

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レオパレスの株主総会で株主が激怒 謝罪を勧める声に社長は憮然

レオパレス 21 株主 総会

レオパレスは虚偽の建築確認申請などの不正を受け深山英世・前社長(左から2番目)を含む経営陣が19年6月に刷新されたばかり(写真:共同通信) レオパレス21の大株主で「物言う株主」として知られる村上世彰氏が、全取締役の解任を求め臨時株主総会の開催を請求した。 臨時株主総会は2月下旬から3月上旬に開かれる見通しだが、上場企業にとってこのような事態はもはや他人ごとではないかもしれない。 「株主ガバナンス」とも言える動きは着実にすそ野の広がりを見せているからだ。 レオパレスは1月6日、臨時株主総会の基準日を1月24日に設定すると発表した。 村上氏の開催請求を受け、1月24日時点の株主は2月下旬~3月上旬に開かれる見通しの株主総会で議決権を行使できる。 会社側が開催しない場合、村上氏側が裁判所に申し立て許可を得れば株主として臨時株主総会の開催権を持つことになるだけに、会社側も開催自体は認めざるを得なかったとみられる。 勝負の行方はまだ分からないが、レオパレスにとって厳しい戦いになる可能性がある。 村上氏側の持ち株比率は14. 46%(2019年12月11日時点)。 このほか、現経営陣に不満を持っているとされる英運用会社オデイ・アセット・マネジメント、国内運用会社のアルデシアインベストメントもそれぞれ同規模の株を保有しているとされ、この3株主だけで議決権の40%以上を押さえている。 議決権行使比率を考慮すると、オデイとアルデシアが解任に賛成した場合、会社側が勝つ可能性は限りなく低くなる。 大株主からの「クビの宣告」はこの1年で急増している。 19年は、デサントの石本雅敏氏が筆頭株主の伊藤忠商事との敵対的TOB(株式公開買い付け)騒動を経て社長の座を追われた。 LIXILグループのトップだった潮田洋一郎氏も、コーポレートガバナンス(企業統治)に問題があるとして複数の株主からレオパレス同様に臨時株主総会での解任を請求され、事実上引退に追い込まれた。 乾汽船は筆頭株主の投資会社に乾康之社長の取締役解任を求められ19年11月に臨時株主総会を開いたが、なんとか株主側の要求を退けた。 これらは株主の要求が表面化した事例だが、水面下では多くの上場企業に対して同様の要求が繰り広げられている。 村上氏も昨年、レオパレスの経営陣に対し会社が実効性のあるガバナンス改善策を打ち出せなければ全取締役の解任を要求すると事前通告していた。 会社側が満足のいく対応をしなかったとして強硬手段に出たため、事態が公になった。 だが表面化こそしていないものの、同様に事前に解任請求をちらつかせ、会社側に変化を求める株主は確実に増えている。 解任要求が可決されるか否決されるか以前の問題として、世間体を気にしこうした要求が公になること自体を恥だと考える経営陣は多い。 そのため株主に一定の譲歩をしておおっぴらに解任請求される事態を避けた企業や、解任される前に別の理由でトップが自ら身を引いた事例もある。 こうした株主ガバナンスの流れが加速している背景には、日本でガバナンス改革が進み、株主が声を上げやすくなり、しかもその声が「持ち合い解消」や「積極的な議決権行使」の浸透で通りやすくなったことがある。 だがそれだけではないかもしれない。 多くのアクティビストファンド(物言う株主)は、「この流れをいい機会と捉え、日本の特徴とも言える『取締役ゴール』を招く仕組みを変えたい」(香港のアクティビストファンド)と考えているからだ。 どういうことか。

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